fbpx  

GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ: DEĞERLEME UZMANLIĞININ GELİŞİMİ VE GELECEĞİ

  1. Mülkiyet Hakkı, Taşınmaz Yatırımları ve Değerleme İlişkileri
  2. Değerleme Uzmanlığı ve Çalışma Konularının Gelişimi
  3. Değerleme Uzmanlığının Kurumsallaşması, Gelişimi ve Faaliyet Konuları

BİRİNCİ BÖLÜM

DEĞERLEME BİLİMİ VE DEĞERLEME UZMANLIĞINA İLİŞKİN TEMEL

KAVRAMLAR VE ÇERÇEVE

1.1. Değerleme Konusu Olan Malların Sınıflandırılması ve Değerleme İlişkisi

1.2. Taşınmaz Mülkiyeti, Kapsamı ve Değerleme İlişkisi

1.3. Değerleme Bilimi ve Uzmanlığına İlişkin Temel Kavramlar ve Kapsamları

1.4. Değerlemede Sıklıkla Kullanılan Başlıca Değer Kavramları ve Türleri

1.5. Türk Hukukunda Taşınmaz Değerleme Çalışmalarına Esas Değer Kavramları

1.6. Taşınmazın Değerleme Nitelikleri ve Türk Hukukunda Yaklaşım Biçimi

1.6.1. Başlıca Değerleme Nitelikleri ve Kapsamları

1.6.2. Türk Hukuk Sisteminde Sık Kullanılan Değerleme Nitelikleri

1.6.3. Taşınmazın Etkin ve Verimli Kullanım Analizi ve Kullanım Olanakları

İKİNCİ BÖLÜM

DEĞERLEME KONUSU OLAN MALLARIN SINIFLANDIRILMASI

2.1. Değerleme Konusu Malların Genel Sınıflandırılması

2.2. Değerleme Konusu Olan Malların Özelliklerinin İncelenmesi

2.2.1. İmar Parseli (Arsa) ve Arazi Kavramları ve Ayrımları

2.2.1.1. İmar Parselinin Tanımı ve Özellikleri

2.2.1.2. İmar Hakkı ve Değerleme İlişkileri

2.2.1.3. İmar Parsellerinin Değerlerini Etkileyebilecek Temel Özellikleri

2.2.2. Toprak ve Arazi Kavramları ve Kapsamları

2.2.2.1. Arazi Nevilerinin Tespiti ve Özellikleri

2.2.2.2. Arazinin Değerini Etkileyebilecek Temel Özellikleri

2.2.3. Yapı ve Bina Kavramları ve Sınıflandırılması

2.2.3.1. Temel Yapı Malzemeleri ve Malzeme Piyasalarının Gelişimi

2.2.3.2. Bina ve Yapı Kavramları ve Mevzuattaki Yeri

2.2.3.3. Bina Sınıflama Esasları ve Değerleme İlişkileri

2.3. Proje Geliştirme ve Değerleme Çalışmaları

2.4. Sınırlı Ayni Haklar ve Faydaların Değerlemesine Yönelik Çalışmalar

2.5. Gayri Maddi Varlıkların Değerlemesine Yönelik Çalışmalar

2.6. Malların Türlerine Göre Değerleme Verilerinin Kaynakları ve Toplanması

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

DEĞERLEME SÜRECİ VE YÖNTEMLERİ

3.1. Değerleme Hizmetinde Dikkate Alınacak Temel İlkeler

3.2. Değerleme Hizmeti Alan Kişi ve Kurumların Taleplerinin Analizi

3.3. Değerleme Hizmeti Veren Kişi ve Kurumların İncelenmesi

3.4. Değerleme Sürecinin Açıklanması

3.5. Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Faktörlerin İncelenmesi ve Veri Kaynakları

3.5.1. Taşınmazı Etkileyen İçsel Faktörler

3.5.2. Taşınmazı Etkileyen Dışsal Faktörler

3.5.3. Taşınmazın Değerini Etkileyen Faktörlerin İncelenmesi

3.6. Değerleme Yöntemlerinin Sınıflandırılması ve İncelenmesi

3.6.1. Piyasa Değeri Yöntemleri

3.6.1.1. Karşılaştırmalı Satış Analizi

3.6.1.2. Çıkartma Tekniği (Dönüşüm Değeri)

3.6.1.3. Eşleştirme ve Trend Analizi

3.6.1.4. Oran ve Geliştirme Analizi

3.6.2. Maliyet Yöntemleri

3.6.2.1. Maliyet Yöntemi Değerleme Süreci

3.6.2.2. Arsa Değerinin Hesaplanması

3.6.2.3. Direkt (Doğrudan) ve İndirekt (Dolaylı) Maliyetlerin Tahmini

3.6.2.4. Girişimci Karı ve Girişimci Teşviki

3.6.2.5. Yapılarda Yıpranma ve Amortisman Uygulaması

3.6.2.6. Maliyet Tahmin Yöntemleri

3.6.2.7. Mimari Projelerin İncelenmesi ile Binaların Brüt ve Net Alanlarının İncelenmesi

3.6.2.8. Emsal Bina Esasına Göre Değerleme

3.6.2.9. Maliyet Esasına Dayalı Değerleme Uygulamaları

3.6.2.10. Maliyete Dayalı Değerleme Yöntemlerinde Özel Durum ve Uygulamalar

3.7. Gelir Yöntemleri (Gelir İndirgeme Yaklaşımları)

3.7.1. Taşınmazın Geliri ve Kira Parasının Analizi

3.7.2. Gelir Yöntemlerinde Brüt ve Net Gelir ve Gider Analizleri

3.7.3. Taşınmaz Piyasalarında Geçerli Kapitalizasyon Oranının Tespiti

3.7.4. Gelir Yönteminde Taşınmaz Değerleme Uygulamaları

3.7.4.1. Doğrudan (Direkt) Kapitalizasyon

3.7.4.2. Hasıla Kapitalizasyonu (Gelir Çarpanları) Tekniği

3.7.5. Taşınmazların İşletme Planlarına İlişkin Başlıca Oranların Analizi ve Kullanımı

3.7.6. Kiralanan ve Üst Hakkı Tesis Edilen Taşınmazların Değerleme İşlemleri

3.7.7. Taşınmaz Değerlemede Karma Yöntemler ve Kullanım Alanları

3.7.8. Taşınmaz Değerlemede İstatistiksel ve Matematiksel Yöntemlerin Kullanımı

3.7.8.1. Çoklu Regresyon Analizi

3.7.8.2. Hedonik Değerleme Modeli

3.7.8.3. Nominal Değerleme Yaklaşımı

3.7.8.4. Coğrafi Bilgi Sistemi Tabanlı Çalışmalar ve Diğer Yöntemler

3.7.9. Taşınmaz Değerleme Yöntemlerinin Özel Uygulama Alanları

3.7.9.1. Gayrimenkul Piyasalarında Toplu (Kitlesel) Değerleme İşlemleri

3.7.9.2. Tarihsel Yapıların Değerleme İşlemleri

3.7.9.3. Uzun Ömürlü Tesislerle Kapalı Arazilerin Değerleme İşlemleri

3.7.9.4. Sınırlı Ayni Hak Tesis Edilmiş Taşınmazların Değerleme İşlemleri

3.7.9.5. Ticari İşlemlerde Taşınırların Rehni Amaçlı Değerleme İşlemleri

3.7.9.6. Gayrimenkul Yatırım Projelerinin Değerleme İşlemleri

3.7.10. Değerleme Çalışmalarının Sonuçlarının Uyumlulaştırılması ve Nihai Değerin Tespiti

3.7.11. Değerleme Çalışmalarının Raporlanması ve Raporların Gözden Geçirilmesi

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

GAYRİMENKUL PİYASALARI VE KURUMLARI

4.1. Gayrimenkul Piyasaları ve Yatırımlarının Analizi ve Sınıflandırılması

4.1.1. Konut Piyasası

4.1.2. Ofis Piyasası

4.1.3. Perakende Piyasası

4.1.4. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Yatırımları

4.1.5. Sanayi ve Lojistik Piyasası

4.1.6. Otel Piyasası

4.1.7. Uluslararası Ticari Gayrimenkul Yatırımları

4.2. Gayrimenkule Dayalı Yatırımların Avantaj ve Dezavantajları

4.2.1. Gayrimenkul Yatırımlarının Avantajları

4.2.2. Gayrimenkul Yatırımlarının Dezavantajları

4.2.3. Gayrimenkul Yatırımlarının Riskleri ve Değerlendirilmesi

4.3. Proje Sürecinin Yönetimi, Finansmanı ve Denetimi

4.3.1. Fizibilite Analizi

4.3.2. Kamu Altyapı Yatırımlarının Finansmanı

4.3.3. Finansman Kaynakları ve Yöntemleri

4.4. Gayrimenkul Piyasa Çevrimleri (Döngüleri)

4.5. Gayrimenkul Alanında Görevli Kurumlar İle Görev Alanları

4.5.1. Görevli ve Yetkili Kamu Kurumları

4.5.2. Özel Sektör Gayrimenkul ve İnşaat İşletmeleri

BEŞİNCİ BÖLÜM

GAYRİMENKUL FİNANSMANI VE ARAÇLARI (İPOTEKLİ KREDİLER DAHİL)

5.1. Gayrimenkul Finansmanı ve Kapsamı

5.2. Gayrimenkul Finansmanı Açısından Sermaye Piyasası Kurumları

5.3. Gayrimenkul Finansmanında Kullanılan Yöntemler ve Etkinliklerinin Değerlendirilmesi

5.3.1. Doğrudan Finansman Yöntemi

5.3.2. Sözleşme Karşılığı Birikim Yöntemi

5.3.3. Mevduat Finansman Yöntemi

5.3.4. İpotek Bankacılığı Yöntemi

5.3.4.1. İpotek Piyasaları ve Fonksiyonları

5.4. Gayrimenkul Piyasalarında İpotek İşlemleri ve Türlerinin Sınıflandırılması

5.4.1. Türk Medeni Kanunu’na Göre İpotek

5.4.1.1. İpoteğin Kurulması ve Sona Ermesi

5.4.1.2. İpoteğin Kapsamı

5.4.1.3. İpoteğin Kurulmasında Güvence Altına Alınan Alacak

5.4.1.4. İpoteğin Dereceleri

5.4.1.5. İpotek Borcunun Ödenmemesi

5.4.1.6. İpoteğin Alacaklıya Sağladığı Güvencenin Kapsamı

5.4.1.7. Taşınmazın İpotekten Kurtarılması

5.4.1.8. İpotekli Taşınmazın Bölünmesi

5.4.1.9. İpotekli Taşınmazın Devri

5.4.1.10. İpoteğin Sona Ermesi

5.4.2. İpoteğin Türler

5.4.2.1. İpoteğin Kaynağına Göre Türleri

5.4.2.2. İpoteğin Teminat Miktarının Belirlenmesine Göre Türleri

5.4.2.3. İpoteğin İstem ve İşlemin Niteliğine Göre Türleri

5.5. İpotek Kredileri ve Gayrimenkul Piyasalarındaki Uygulamaları

5.5.1. Sabit Faizli ve Eşit Taksitli İpotekli Konut Kredileri

5.5.2. Değişken Faizli İpotekli Konut Kredileri

5.5.3. İpotekli Ticari ve Yatırım Kredileri

5.5.4. İpotekli Kredilerde Riskler ve Risk Analizleri

5.5.4.1. Konut Üreticilerinin Riskleri

5.5.4.2. Hane Halkı ve Tüketici Açısından Risklerin Değerlendirilmesi

5.5.4.3. Kredi Kurumlarının Riskler

5.5.5. İpotekli Kredilerde Menkul Kıymetleştirme ve Değerleme İlişkileri

5.5.5.1. İpotekli Kredilerde Menkul Kıymetleştirme

5.5.5.2. İpotekli Kredilerde Değerleme

5.5.6. İpotekli Krediler ve Sigorta İlişkileri

5.6. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

5.6.1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Çalışma Alanları

5.6.2. GYO Paylarının Kurul Tarafından Kayda Alınması

5.6.3. GYO Kuruluşu ve Sermaye Artırımlarında Ayni Sermaye Konulması

5.6.4. GYO’larda Halka Arz Yoluyla Satış

5.6.5. Borsaya Kotasyon Yapılması ve Payların Türleri

5.6.6. GYO’ların Yönetim Organları ve Oluşumu

5.6.7. GYO’ların Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamala

5.6.8. GYO’ların Portföy Sınırlamaları

5.6.9. GYO’larda Tapuya Şerhi Zorunlu Sözleşmeler

5.6.10. GYO’lara İştirak Edebilecek Kişi ve Kuruluşlar

5.6.11. GYO’ların Sigortalanmaları Zorunluluğu

5.6.12. GYO’larda İpotek, Rehin ve Sınırlı Ayni Hak Tesisi

5.6.13. GYO’ların Borçlanma Sınırı

5.6.14. GYO’ların İnşaat Hizmetlerini Gerçekleştirmeleri ve Adi Ortaklık Oluşturulması

5.6.15. GYO’larda Taşınmaz Değerleme İşlemleri ve Uygulamaları

5.6.16. GYO’ların Bilgi Verme ve Kamuyu Aydınlatma Görevleri

5.6.17. GYO Ünvanının Kullanımı ve GYO Statüsünden Çıkma

5.6.18. GYO Olarak Faaliyette Bulunma Hakkının Ortadan Kalkması

5.6.19. GYO’ların Bildirim Yükümlülüğü ve Diğer Hükümleri

5.7. Gayrimenkul Yatırım Fonları

5.7.1. Gayrimenkul Yatırım Fonu ve Portföyün Yönetimi

5.7.2. Yatırımlara İlişkin Esaslar ve Uygulamala

5.7.3. Fonun Alması Gereken Değerleme Hizmetleri ve Değerleme Esasları

5.8. Gayrimenkul ve Kira Sertifikaları

5.8.1. Gayrimenkul Sertifikasının Kapsamı ve Konu ile İlgili Düzenleme

5.8.1.1. Gayrimenkul Sertifikalarına İlişkin Genel Esaslar ve Uygulamaları

5.8.1.2. Arsa Sahibi ve İhraççıya İlişkin Esaslar ve Uygulamalar

5.8.1.3. Değerleme, Fizibilite ve İnşaat İlerleme Raporları

5.8.2. Kira Sertifikası

5.9. Gayrimenkule İlişkin Diğer Sertifikalar ve Kullanımı

5.9.1. Konut Sertifikası

5.9.2. Arsa Sertifikası ve Bazı Bina Sertifikaları

5.9.3. Türkiye Varlık Fonu Kurulması ve Faaliyet Alanları

ALTINCI BÖLÜM

DEĞERLEME MATEMATİĞİ VE UYGULAMALARI

6.1. Paranın Zaman Değeri ve Faiz Kavramı

6.1.1. Nominal Faiz

6.1.2. Piyasa Faiz Oranı

6.1.3. Efektif Faiz Oranı (Effective Annual Return – EAR)

6.1.4. Reel Faiz Oranı

6.1.5. Kanuni (Yasal) Faiz

6.2. Hesaplama Yöntemi Bakımından Faiz Türleri

6.2.1. Basit Faiz İşlemleri

6.2.2. Bileşik Faiz Hesapları ve Kullanımı

6.3. Anüite Türleri ve Kullanım Alanları

6.3.1. Anüite (Taksit) Kavramı, Türleri ve Kullanımı

6.3.1.1. Eşit Ödemelerin Gelecekteki Değeri

6.3.1.2. Eşit Ödemelerin Bugünkü Değeri

6.3.1.3. Değişen Tutarlı Taksitler

6.3.1.4. Geciktirilmiş Taksitleri

6.3.1.5. Çabuklaştırılmış Taksitler

6.3.1.6. Sürekli Anüite ve Temel Kapitalizasyon Eşitliği

6.4. Değerleme Sürecinde Mali İşlemlerin Uygulama Alanları

YEDİNCİ BÖLÜM

DEĞERLEMEYE İLİŞKİN DÜZENLEMELER VE ÖRGÜTLER

7.1. Dünyada Değerleme Örgütleri ve Standartları

7.1.1. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC)

7.1.2. Avrupa Değerleme Örgütleri Birliği (TEGoVA)

7.1.3. ABD Değerleme Enstitüsü (AI)

7.1.4. Kanada Değerleme Enstitüsü (AIC)

7.1.5. Amerikan Değerleme Uzmanları Derneği (ASA)

7.1.6. Taşınmaz Ekonomisi ve Değerleme Çalışmaları Merkezi (Ce.S.E.T.)

7.1.7. Gayrimenkul Danışmanları Kuruluşu (CRE)

7.1.8. Fransa Değerleme Enstitüsü (IFEI)

7.1.9. Lisanslı Değerleme Uzmanları Kraliyet Kurumu (RICS)

7.1.10. Değerleme Hizmeti Veren Kamu Kurumları

7.2. Türkiye’de Değerleme Örgütleri ve Standartları

7.3. Sermaye Piyasası Kurulu Tebliğlerinin İncelenmesi

7.4. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu Yönetmeliğinin İncelenmesi